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  記者瞭解到,為瞭規避限價令,部分開發商已經采取瞭精裝修合同單列、較低價的毛坯房特定供應相關團購機構、隻推大戶型或好樓座等手段,"實在不行,地下室等原本算贈送的面積改為自購",一位別墅開發商對記者如是說。

 ■ 開發商動向

  ●李國平,高策地產服務機構首席策略官

  量跌價穩

  位於天宮院的金融街·融匯,在去年11月底二期開盤後,融匯一直在等待三期開盤。根據售樓員介紹,融匯三期預計推出兩棟樓600多套房源,且截至今年3月上旬就積累瞭3000多組買房人,並停止當期登記排號。但過瞭兩個月,現在也沒有拿到預售證,不知道什麼時候開盤。

  "這三期還不知道什麼時候開呢,四期肯定要下半年瞭。"5月8日,金融街·融匯一位售樓員這樣對記者說。據記者從天宮院板塊樓盤瞭解,區域老項目如今還是積極尋求開盤放量,但難點在取證;取證的難點在於價格。

  搶跑派 不愁沒買主

  據北京一位民營房企營銷負責人介紹,限價令下,並不是不允許漲價,而是漲幅不能大。"目前銷售價格總體還是向上走",上述負責人表示,2012年時住建委已經以"卡"預售證來調控價格,但當時申請5%-10%的價格漲幅能輕松通過,近期就較困難;當時也僅對期房進行價格管理,近期對現房的申請價格也嚴格控制。

  二手房市場回復平靜

  開發商應該註意的是怎麼做才能符合目前的政策,而使得自己的利益不受損失。在這樣的前提下尋找一些營銷、銷售上的手段,不建議尋找政策方面的漏洞,鉆市場的空子。

  在熙悅春天看房的一位張先生就介紹說,最近一直在關註天宮院,"想買都沒房子可買"。就怕一旦某個樓盤先拿證,可能會從別的樓盤臨時吸引過去很多客戶,"開一個搶一個,惡性循環瞭"。

  入市樓盤"不愁賣"

  在記者探訪中,在銷售價格上比較突出的是K2玉蘭灣項目。其毛坯普通住宅的報價為2.5萬元/平米-2.6萬元/平米。而附近的華業東方玫瑰項目,毛坯住宅售價為18500元/平米,另有贈送面積。

  "新政實施一個月後,現在一手的簽約價格已經全面停漲",亞豪機構副總經理高姍介紹,4月4日恢復網簽以來,每周成交均價都保持在21500元/平米左右,價格大漲現象已再不可見。

  "期轉現"難掩尷尬

  "還是中低端的剛需樓盤供應不足的問題",高姍表示,截至5月5日,北京商品住宅期房存量3.4萬套,現房存量2.7萬套,整體一手房市場存量降至6.1萬套,再創歷史新低;而4月1日-5月9日,北京僅有17新盤項目取證,如朗潤園、金茂悅等知名項目開盤即火。

  高策地產服務機構首席策略官李國平表示:"一些新政之前高開的項目,現在反而日子比較好過。因為現在要求是和以前比不能漲,這些項目賣高價也不算作漲價,拿預售證比較順暢。"

  北京市住建委網站顯示,從4月1日至5月9日,共有17個項目拿到預售證。在調控之後,大量項目推遲開盤的背景下,這17個項目成瞭調控後的北京市場上的搶跑者。在同樣的市場背景下,其境遇和反應卻截然不同。

 糾結派 高端盤尋求突圍

  但這和購房人的心理預期仍有落差。"現在不僅漲價,還買不到房"5月8日,一位購房者在房山中糧萬科長陽半島告訴記者,他問瞭包括長陽半島在內的好幾個項目,雖然還沒集中選房簽約,但銷售表示已經停止排號瞭,想買下一期,開盤時間不定,還一定會更貴。

  鉆政策漏洞風險大

  也有一傢高端樓盤開發商頗有些無奈地表示,在調控的背景下,高端樓盤不能端著架子一定要賣高價,要避免在調控背景下顯得"刺眼",價格上隻能自我約束些。

  "細則剛下來時,不管是業主還是購房客戶,我們打電話都約不出來,都說看市場情況再等等。最近有一部分客戶開始看房,但是買賣雙方仍是相當謹慎。"鏈傢地產立水橋一門店經理介紹。

 買房人心態現分化

  暫無新房源推出

  在價格方面,我覺得可能不會往下走。目前不準漲價的價格審批制度,也未必會成為長期的政策。如果政策持續,不排除有些現金流緊張的開發商會在調控壓力下低價入市。這種項目很容易"月光",其實對市場也不是好的信號。現在土地價格實際上還是在上漲的。對於開發商來說,也還要做下去。不會因為限價就不拿地瞭。目前來看,開發商拿地還是比較踴躍的,表明對未來還是比較看好的。

  強摁住的漲勢

  在北京市住建委網站,記者看到,在新政出臺之前的3月2日,該項目有過一次開盤,預售審批價格為27702元/平米和27299元/平米。因此,4月27日該項目拿到預售證,預售價格為27267元/平米和26414元/平米,與前期價格相比,仍可算作沒有漲價。

內容來自sina新聞

  一位已經在某項目排號的王先生就表示,"限價令"要是能嚴格執行,開發商漲價的願望落空,平價甚至降價開盤,對現在的買房人來說肯定是好事情。但也有買房人擔心,樓盤放量時間一再延遲,需求越積越多,開發商反而更有底氣漲價。

  值得一提的是,相對於不少期房現在遇到"拿證難",一些已經是現房狀態的高端盤基本處於現房或者準現房狀態,有的已取證樓盤直接就少瞭取證的煩惱。此外,如東四環內一知名高端樓盤,準備在近期推出一棟"樓王",目前正在辦理"期轉現"。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-11/00523144728.shtml

  ■ 延伸

  麥田房產萬柳一門店經理也表示,除瞭部分急售的業主,其他業主仍處在觀望中,一般也不會輕易降價。而購房者也是相當謹慎,尤其是改善型客戶,更是希望一步到位,對房源各方面的條件要求更高,並不急於出手。



  而業內人士普遍認為,在貨幣超發、投資手段匱乏、需求旺盛的情況下,房價下調的可能性較小,政府目前的限價政策下,開發商為獲利可能會采取一定措施規避。

  調控背景下,高端樓盤因為價格原因往往處於更微妙的位置。然而有需求的支撐,不少高端樓盤還是在尋求各種突圍。根據記者瞭解,諸如東四環華僑城、東二環外當代MOMA·歷峰等高端項目都在尋求五六月份放量。

  2012年5月,北京樓市以"紅五月"正式奠定全年"低開高走"的大勢,但今年5月正逢樓市新政"滿月",如果說3月的成交暴漲透支瞭後期需求,4月成交下跌完全在預期中,業界對5月則充滿希望,開發商的推盤積極性有所增加,但同時市場觀望情緒也進一步增強。

  今年不少高端項目的熱銷,也給瞭當下高端市場更多信心。3月,華僑城7號樓推出140多套房開盤幾乎售罄。4月初,望京金茂府開盤熱銷。4月28日,當代MOMA·歷峰推出50餘套房當天認購超九成。整個4月,北京網簽數據顯示,住宅銷售冠軍為高端項目西山壹號院。

  北京今年的限價政策對於房企來說無疑是一道坎,房企基於市場需求支撐等原因,或多或少都在尋求漲價,漲價預期在每平米1000-2000元不等。市住建委網站顯示,融匯、雲立方、春天裡上一次開盤成交價都在16000元/平米上下。可以想見,類似天宮院板塊的開發商還處在與有關部門博弈的階段。

  不過在北京明確限價的背景下,有業內人士認為,高端盤借"轉現"突圍也不是一件那麼容易的事,"可能會讓樓盤很糾結、很尷尬。"

  部分高端盤"放低姿態"

  在更為敏感的價格上,不少高端盤還是放低瞭姿態尋求買房人認可。

  今年3月,北京華僑城開盤均價不到4萬元/平米。北京華僑城副總經理譚笑也表示,新開盤在價格上首先會順應國傢的政策,沒有很高的期望值。有業內人士表示,在南五環有樓盤都開始追求近5萬元/平米的時候,東四環高端盤賣4萬元/平米上下,顯示出較高性價比。不過根據記者從華僑城瞭解,目前該項目也遇到一棟"現房辦證周期長"、一棟"期房取證比以前更繁復"的問題。

  高開項目"占便宜"

  不過不少人士土信貸彰化秀水土信貸對高端市場的預期還比較樂觀。亞豪機構市場總監郭毅就談到,一線城市高端住宅市場抗風險能力高,當下對資金吸引力比較強。這也使得高端樓盤在入夏之後積極尋求一波新行情。

  而在這種博弈過程中,買房人的心態也出現分化。

  在4月份以後拿到預售證的17個項目中,萬科占瞭3個。據北京萬科提供給記者的數據顯示:4月11日,位於房山的京投萬科新裡程開盤,推出200套房源,截至4月底簽約率大約為60%。位於大興舊宮的金第萬科·朗潤園4月28日和29日舉辦選房活動,共推出544套住宅產品,目前銷售率約八成。5月7日,位於房山的萬科幸福匯項目開盤,推出142套房源,開盤當天簽約60套,去化率約為58%。

  北京新國五條細則落地後,受20%個稅等政策影響,買賣雙方均持觀望情緒,相比於3月的"瘋狂"成交,4月北京二手房市場迅速降溫。同時從4月下旬以來,二手房成交探底回升,相比月初有所增加,新增客源也有所增加。

  據北京市住建委數據顯示,4月份北京市二手住宅網簽5212套,環比下降88.1%,同比下降47.7%,是自2012年3月份以來首次同比下降。與1月正常水平相比,下降瞭73.4%。價格方面,4月北京二手住宅成交均價26550元/平米,環比下降3%,整體價格出現止漲。

  雖然4月份二手房成交量、均價整體呈下滑趨勢,但是從4月周數據和各門店反饋來看,4月底至今,二手房成交量有小幅回升,價格基本穩定。

  "4月上旬是新政過後最慘淡的時候,4月份門店僅成交瞭4套房源。但是從4月下旬開始,來店裡看房的人數有所增加,5月至今已經成交瞭2套房源。但是與以往相比成交還是處於低位。"麥田房產百子灣地區一門店經理介紹。

  觀望蔓延

  北京新國五條細則中對二手房買賣雙方都有明確限制,使得目前二手房市場上買賣雙方的觀望情緒加重。

  此前3月31日,隨著國五條北京細則的出臺,北京樓市迎來瞭三年來最火爆的春季銷售。4月,由於開發商和政府在取證問題的博弈,使得獲批預售證入市開盤的項目較少,最終據北京市住建委網簽數據顯示,4月北京樓市一手成交環比跌57%,二手環比暴跌88.%。

  同在天宮院板塊,類似中國水電·雲立方、保利·春天裡也都有超過半年的時間沒有新開盤放量。雲立方售樓處透露的消息是,可能下個月開盤;而春天裡售樓處則表示,暫時不賣瞭,開發商全力準備南側新項目--保利首開·熙悅春天,爭取下半年入市。

  ■ 專傢視角



  增加供應是根本

新豐鄉二胎房貸京城樓市步入後新政時代 開發商策略現分化

  現在的市場是很矛盾的。如果預售證審批導致開發商無法推盤,供應就會減少。雖然現在購房需求也會有減少,但供應少得更多。

  博弈派 等待發證放行

  房山某品牌項目工作人員介紹:"據我的瞭解,調控之後,房山各個項目的來電來訪量還是有所下降的。如果以前一周的來電來訪量有250到300組,現在可能在200組左右。但和推出的房源相比,蓄客情況也算是不錯的。"他還介紹,與需求的減少相比,房源供應上的減少幅度更大。"據我所知,在房山長陽區域,就有3、4個原本準備在4月份推盤的項目,開盤推遲瞭,至今沒有拿到預售證。"

  ●袁陽,偉業顧問集團商業投資管理公司副總經理

  目前對於開發商來說,主要面臨的是市場的變化,購房者轉搶購為觀望,進而影響開發商的銷售目標。此外,預售證發放受到嚴格管控,也會影響推盤時間。

  我認為更多開發商還是會持觀望的態度,或會采取小的手段試探政策力度,而不太會有一些開發商去做違反政府規定的事情,去冒比較大的風險。目前一些開發商所采取的行為,更多是試探性和解決眼前問題的行為,而不是解決新政對其影響的長久之計。

  限價下的招數

  5月首周(4月29日-5月5日),北京商品住宅成交1453套,成交面積14.56萬平米,分別環比大跌五成,房價則持平,暫未再上漲。新政一月後,北京樓市似乎再次面臨一個十字路口。
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